Aktuelle Gerichtsurteile: Immobilienrecht

1. Keine Kostentragung des Klägers für Beschluss­ersetzungs­klage zur Einberufung einer Eigentümer­versammlung in verwalterloser Gemeinschaft (15.07.2024)

   In einer verwalterlosen Gemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer nur mittels einer Beschluss­ersetzungs­klage die Einberufung einer Versammlung erreichen. Die Kosten für eine solche Klage können ihm daher im Falle eines sofortigen Anerkenntnisses nach § 93 ZPO nicht auferlegt werden. Dies hat das Landgericht Frankfurt a.M. entschieden.
   
   (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 20.03.2024 - 2-13 T 7/24)

2. Vorliegen der Schuldhaftigkeit einer kündigungs­relevanten Pflichtverletzung muss Vermieter beweisen (12.07.2024)

   Der Vermieter ist für das Vorliegen der Schuldhaftigkeit einer Pflichtverletzung des Mieters beweispflichtig. Äußert ein an schizophrener Psychose erkrankter Mieter Beleidigungen gegenüber dem Vermieter, liegt kein Verschulden vor. Dies hat das Landgericht Berlin II entschieden.
   
   (Landgericht Berlin II, Urteil vom 05.03.2024 - 67 S 179/23)

3. BGH zu dem in den Vorschriften zur Ausnahme von der Kündigungs­beschränkung bei einem Wohnungserwerb und zur Eigen­bedarfs­kündigung verwendeten Begriff der Familienangehörigen – hier: Cousins (12.07.2024)

   Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass als Familienangehörige im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB (Ausnahme von der Kündigungs­beschränkung bei einem Wohnungserwerb) - ebenso wie im Falle der Eigen­bedarfs­kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - ausschließlich diejenigen Personen anzusehen sind, denen ein Zeugnis­verweigerungs­recht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Cousins zählen hierzu nicht.
   
   (BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 276/23)

4. Kein Zugang einer mittels Einschreibens mit Rückschein versendeten Betriebs­kosten­abrechnung bei fehlender Abholung der Einschreibesendung (11.07.2024)

   Eine mittels Einschreibens mit Rückschein versendete Betriebs­kosten­abrechnung ist dem Mieter nicht zugegangen, wenn er die Sendung bei der Post nicht abholt. Der Zugang kann dann auch nicht fingiert werden. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Köpenick entschieden.
   
   (AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 13.02.2024 - 3 C 243/23)

5. Aufrechnung mit verjährten Schadens­ersatz­forderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen Kautions­rückzahlungs­anspruch (11.07.2024)

   Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Schadens­ersatz­forderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautions­rückzahlungs­anspruch des Mieters im Rahmen der Kautionsabrechnung regelmäßig auch dann möglich ist, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat.
   
   (BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 184/23)

6. Klage auf Zustimmung zum Verkauf des Wohneigentums ist stets gegen die Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft zu richten (11.07.2024)

   Die Klage auf Zustimmung zum Verkauf von Wohneigentum ist nach Inkrafttreten des neuen Wohneigentumsrechts im Dezember 2020 stets gegen die Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft zu richten. Dabei ist unerheblich, ob die Gemeinschafts­ordnung die Zustimmungspflicht der Wohnungseigentümer regelt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.
   
   (BGH, Urteil vom 22.03.2024 - V ZR 141/23)

7. Unwirksamkeit einer Reinigungsklausel bei Rückgabe der Wohnung (10.07.2024)

   Eine Klausel, wonach die Wohnung "in gereinigtem Zustand (dazu gehören gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden sowie entkalkte Armaturen, etc.)" zurückzugeben ist, ist wegen mangelnder Transparenz und unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam. Geschuldet ist insofern nur die besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung. Dies hat das Landgericht Berlin II entschieden.
   
   (Landgericht Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 - 67 S 186/23)