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Aktuelle Gerichtsurteile: Mietrecht

Deutsches Mietrecht - von der Anmietung bis zur Kündigung der Mietwohnung.
  1. Der Fall: Die Mieter einer Wohnung verlangen von einer Wohnungsgesellschaft die Rückzahlung von Miete. Sie hatten hatten eine Einzugsermächtigung erteilt, mit deren Hilfe die vermietende Gesellschaft die monatlichen Mieten vom Konto der Mieter eingezogen hat. Im Jahr 2007 erklärte die Gesellschaft ein Mieterhöhungsverlangen und zog fortan den erhöhten Betrag ein. Eine Zustimmung zur Mieterhöhung hatten die Mieter nie gegeben.

    Im Jahr 2010 erklärte die Vermieterin eine weitere Mieterhöhung und verklagte die Mieter auf Zustimmung. Per Widerklage verlangen die Mieter nun die seit 2007 von ihrem Konto eingezogenen Beträge zurück, soweit diese die vor der Mieterhöhung 2007 vereinbarte Miete übersteigen.

    Das Urteil: Das Landgericht Stuttgart stellte sich auf die Seite der Mieter. Sie haben haben der Mieterhöhung aus dem Jahr 2007 nicht dadurch zugestimmt, dass sie die Abbuchung des erhöhten Betrages widerspruchslos hingenommen haben: das widerspruchslose Schweigen kann nämlich nicht nur als Zustimmung gedeutet werden. Es hätte auch nahegelegen, dass ein Widerspruch der Mieter zunächst aus Rechtsunkenntnis und der Sorge um den Bestand des Mietverhältnisses unterblieb. Die Vermieterin kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Rückforderung der Miete nach längerer Zeit eine unzulässige Rechtsausübung darstellt. Die Wohnungsgesellschaft hat sich ihrerseits treuwidrig verhalten, indem sie trotz fehlender Zustimmung der Mieter und ohne den Rechtsweg zu beschreiten die erhöhte Miete vom Konto der Mieter abgebucht hat. Schon allein wegen dieses vertrags- und treuwidrigen Verhaltens ist es der Vermieterin verwehrt, sich auf eine unzulässige Rechtsausübung der Mieter zu berufen (LG Stuttgart, Urteil v. 26.10.2011, 13 S 41/11).

  2. Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters war für einen Mieter unverständlich und damit formell nicht ordnungsgemäß. Er forderte deshalb eine verständliche Betriebskostenabrechnung und versicherte mündlich, dass er eine eventuelle Nachzahlung begleichen würde. Die korrigierte Abrechnung ging ihm zu, jedoch leider verspätet, die einjährige gesetzliche Abrechnungsfrist wurde vom Verwalter überschritten. An seine mündliche Zusage zur Zahlung des Abrechnungsbetrages konnte er sich nicht mehr erinnern und so verweigerte er die Zahlung des Nachzahlungsbetrages, da die einjährige Abrechnungsfrist überschritten war.

  3. Der BGH stellte fest, dass die erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB) vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

  4. Zur Erhaltungspflicht des Vermieters gehört auch die Reparatur eines in der Mietwohnung bei Anmietung vorhandenen Telefonanschlusses, beziehungsweise die Reparatur des dazugehörigen Telefonkabels.

  5. Der Fall: Im Abrechnungsschreiben zur Betriebskostenabrechnung zog eine Vermieterin statt der Ist-Vorauszahlungen die Soll-Vorauszahlungen ab und bat um Überweisung des Nachzahlungsbetrages. Der Mieter verweigerte die Zahlung obwohl Soll- und Ist-Vorauszahlungen in diesem Fall identisch waren mit der Begründung, dass die Betriebskostenabrechnung insgesamt ungültig sei. Die Parteien stritten sich bis vor den Bundesgerichtshof.

  6. Nicht immer! In der Regel ist der Einbau eines Fahrstuhls in einem Wohnhaus ein klarer Fall von Gebrauchswerterhöhung und rechtfertigt somit eine Modernisierungsmieterhöhung. In einem Fall, der vor dem Landgericht Berlin verhandelt wurde, jedoch nicht. Hier bekam die klagende Mieterin Recht und die Erhöhungsbeträge mussten von der Vermieterin erstattet werden.

    Der Fall: Eine Vermieterin baute in ihrem Mehrfamilienhaus einen Fahrstuhl ein, der jedoch nicht im 1. Obergeschoss hielt, sondern zwischen dem 1. und 2. Obergeschoss. Von dort musste die Mieterin, deren Wohnung sich im 1. Obergeschoss befand, über einige Treppenstufen abwärts in das 1. Obergeschoss gehen. Zudem war der Fahrstuhl nicht an das Kellergeschoß angeschlossen. Nachdem die Mieterin die Modernisierungsmieterhöhung einige Zeit klaglos gezahlt hatte, befand sie, dass sich für sie der Gebrauchswert nicht erhöht hatte und sie forderte die Erhöhungsbeträge zurück.

    Nur Halt auf Stockwerk begründet Gebrauchsvorteil

    Entscheidung: Ein Fahrstuhl erhöht nur dann Gebrauchswert einer Wohnung, wenn durch ihn die Wohnung besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist, urteilten die Richter. Das sei in diesem konkreten Fall eindeutig nicht der Fall. Die Mieterin kann ihre Wohnung nur unwesentlich schneller oder besser erreichen; sie muss auf den Aufzug warten und dann wieder einige Stufen zurückgehen. Auch der Transport schwerer Gegenstände wird nicht erleichtert. Von Barrierefreiheit kann auch nicht die Rede sein, wie zuvor müssen Treppenstufen überwunden werden, um in die eigene Wohnung zu gelangen. Auch durch die fehlende Anbindung an das Kellergeschoss entfällt der Gebrauchsvorteil, der im Erreichen eines Kellerraumes oder einer Tiefgarage liegen könnte.

    Einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse ist nicht gegeben, da eine solche nur Maßnahmen des Wohnumfelds umfasst, die allen Wohnungen zu Gute kommen, wie die Errichtung von Kinderspielplätzen oder Grünanlagen im Außenbereich. An diesen Voraussetzungen fehlt es, da der Fahrstuhl der Wohnung gerade nicht in diesem Sinne zu Gute kommt.

    | LG Berlin, Beschluss v. 16.5.2017, 67 S 81/17

  7. So kann man es auch versuchen: Generell rechtswidrig fand der Mieter eine mietvertragliche Regelung zur Hausreinigung. Hier wurde fest gelegt, dass Treppenhaus und Keller im Wechsel mit den Nachbarn geputzt werden mussten.

    Das Amtsgericht Borken (15 C 466/04) hatte wenig Verständnis für den Mieter, die Reinigungspflicht kann selbstverständlich auf Mieter umgelegt werden, die Grenze sei lediglich die Zumutbarkeit, die hier nicht überschritten werde.

     

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